Der Medianpreis pro Quadratmeter in Lyon liegt Mitte 2026 bei etwa 4.500 Euro, mit einem moderaten jährlichen Anstieg bei Wohnungen und einem anhaltenden Rückgang bei Häusern. Um die Entwicklungen der Immobilienpreise in Lyon bis Ende 2026 vorherzusagen, ist es notwendig, diesen Durchschnitt zu überschreiten, um die schwachen Signale zu lesen, die arrondissementweise wirken.
Büroflächenleerstand und Umnutzung von Büros: der Hebel, den der Wohnungsmarkt in Lyon unterschätzt
Der Leerstand im Bürosegment in Lyon erreicht Niveaus, die die Wohnsituation verändern. Wenn ein Bürogebäude lange genug leer steht, wird die Umnutzung in Wohnungen für institutionelle Investoren finanziell rational.
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Wir beobachten dieses Phänomen hauptsächlich in den Stadtteilen Part-Dieu und Gerland, wo veraltete Büroimmobilien einen Pipeline von Wohnungsumnutzungen speisen. Dieser zusätzliche Wohnungsstrom, auch wenn er in Volumen bescheiden ist, drückt auf die Wiederverkaufspreise in der näheren Umgebung: Er schafft ein neues oder saniertes Angebot, das in direkter Konkurrenz zu den renovierten Altbauten steht.
Im Gegensatz dazu hält in den Stadtteilen, in denen die Nachfrage nach Büros hoch bleibt (Presqu’île, 6. Arrondissement), der Druck auf die Büroflächen die Preise im Wohnbereich durch die Knappheit des verfügbaren Bodens stabil. Eine kostenlose Schätzung mit Terhexagone-Immo in Lyon ermöglicht es, die konkreten Auswirkungen dieser lokalen Dynamiken auf die Bewertung einer bestimmten Immobilie zu messen.
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Neubau von Wohnungen in Lyon: eine Knappheit, die die Karten arrondissementweise neu verteilt
Die Produktion neuer Wohnungen in Lyon wurde in acht Jahren um das Dreifache reduziert. Diese Zahl, die aus aktuellen lokalen Daten stammt, zeigt einen Zusammenbruch des neuen Angebots, der in anderen großen französischen Metropolen in diesem Ausmaß nicht zu finden ist.
Die Auswirkungen auf die Preise sind nicht einheitlich. In den Stadtteilen, in denen der Altbestand deutlich dominiert (1., 4., 5. Arrondissement), zwingt die Verknappung neuer Wohnungen die Käufer zur Renovierung, was die Preise für gut gelegene Altbauten stützt. In den historisch von der Bautätigkeit geprägten Bereichen (südliches 7., 8., 9. Arrondissement) führt das Versiegen neuer Angebote zu einem Angebotsengpass, der die Transaktionen bremst, ohne notwendigerweise die Preise zu erhöhen, da es an Produkten mangelt.
Die am stärksten von dieser Knappheit betroffenen Stadtteile
- Das 7. Arrondissement, in dem die Neubauprojekte in Gerland einen signifikanten Anteil der Verkäufe ausmachten, sieht sein Transaktionsvolumen schneller sinken als der Lyoner Durchschnitt.
- Das 8. Arrondissement hält in Wert besser stand, getragen von einer strukturellen Familiennachfrage und einem vielfältigen Altbestand, der einen Teil der zurückgestellten Nachfrage nach Neubauten absorbiert.
- Das 9. Arrondissement, das sich im urbanen Wandel um Vaise befindet, ist stark von der Fähigkeit der Entwickler abhängig, trotz hoher Baukosten neue Projekte zu starten.
Um die Immobilienpreise in Lyon vorherzusagen, ist es daher notwendig, arrondissementweise und nach Immobilientyp zu denken, nicht auf Stadtebene.
Wohnungen und Häuser in Lyon: zwei Märkte, zwei Preisentwicklungen
Die Lyoner Wohnungen zeigen eine leichte Erholung im Jahresvergleich, während die Häuser weiterhin zurückgehen. Diese Divergenz spiegelt einen strukturellen Wandel in der Nachfrage nach Covid wider: Die Rückkehr ins Zentrum, die Nähe zu Verkehrsanbindungen und die Reduzierung der gesuchten Flächen begünstigen das Kollektiv.
Der Medianpreis der Wohnungen liegt bei etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter, während der Preis der Häuser deutlich über 5.900 Euro liegt. Der Abstand war noch nie so groß, und er benachteiligt die Verkäufer von Einfamilienhäusern in den Randbezirken (5. Arrondissement Höhenlagen, Croix-Rousse Nordseite), wo die Nachfrage gesunken ist.
Was das für einen Mietinvestor bedeutet
Die Medianmieten bleiben bei etwa 19 bis 20 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzen über 30 Euro in den angespanntesten Bereichen. Die Bruttomietrendite bleibt daher auf kleinen Wohnflächen in Wohnungen günstiger als bei Häusern, deren Mietrendite durch die Kombination eines hohen Erwerbspreises und gedeckelter Mieten leidet.
Wir empfehlen Investoren, ihre Analyse auf das Verhältnis von Preis/Miete nach Stadtteil zu konzentrieren, anstatt auf den allgemeinen Trend der Metropole. Eine T2-Wohnung im 3. Arrondissement folgt nicht denselben Grundlagen wie ein Haus im 5. Arrondissement.
Preiskorrektur in Lyon: welche Stadtteile haben noch Spielraum nach unten
Die kumulierte Korrektur zwischen 2023 und 2024, die etwa acht Punkte beträgt, hat nicht alle Stadtteile gleich getroffen. Das 6. und das 8. Arrondissement haben der allgemeinen Preissenkung besser standgehalten, getragen von der Bodenschatzknappheit und der Familiennachfrage.
Im Gegensatz dazu behalten die Stadtteile, die zwischen 2020 und 2022 die schnellsten Preisanstiege erlebt hatten (insbesondere das 7. und das 9. Arrondissement), ein Potenzial für eine verbleibende Korrektur. Die angegebenen Preise sind dort manchmal von den unterzeichneten Preisen abweichend, mit längeren Verkaufsfristen.
- Im 1. und 4. Arrondissement (Croix-Rousse) stabilisieren sich die Preise, aber die Transaktionen bleiben gering, was die Durchschnittswerte volatil macht.
- Im 3. Arrondissement (Part-Dieu, Villette) führt die Nähe zu den Umnutzungsprojekten von Büroflächen zu einer zusätzlichen Variablen: Das Eintreffen neuer Wohnungen aus umgewandelten Büros könnte die Preise bis Ende 2026 belasten.
- Im 2. Arrondissement (Presqu’île) bleibt der Markt eng und die Preise hoch, mit wenig Spielraum nach unten, aber auch wenig Potenzial für kurzfristige Preisanstiege.
Die aktuelle Phase des Lyoner Marktes ist eine fragmentierte Stabilisierung, in der jedes Arrondissement seinen eigenen Verlauf nimmt. Käufer, die mit einer weiteren allgemeinen Preissenkung rechnen, könnten die Kaufgelegenheiten in den bereits korrigierten Bereichen verpassen. Diejenigen, die die Erholung der Wohnungen auf den gesamten Markt extrapolieren, unterschätzen die anhaltende Schwäche des Segmentes Häuser und die lokalen Unterschiede, die mit der Umnutzung von Büroimmobilien verbunden sind.