Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Umstrukturierung, in der die Käuferprofile, die gesetzlichen Rahmenbedingungen und die Kreditbedingungen die Spielregeln neu definieren. Angesichts des Aufstiegs der Ersterwerber, der Fristen im Zusammenhang mit dem DPE und der Entwicklung der Zinssätze, welche Indikatoren ermöglichen es, die tatsächliche Machbarkeit eines Immobilienprojekts im Jahr 2026 zu messen?
Ersterwerber und Immobilienkredite: die Zahlen, die den Markt im Jahr 2026 strukturieren
Ersterwerber sind kein Segment unter vielen mehr. Laut Partners Finances betrugen 44,6 % der Transaktionen zwischen März 2025 und März 2026 Ersterwerber, im Vergleich zu 38,7 % für Zweiterwerber. Dieser Wandel hält den Markt im Gleichgewicht, während das Gesamtvolumen der Verkäufe zurückgeht.
Im Bereich der Finanzierung bestätigt die Banque de France (Zahlen über Diagogo weitergegeben) diesen Trend: Ersterwerber machten 44,9 % der Kreditvergabe für Wohnraum ohne Umschuldungen im April 2026 aus, im Vergleich zu 44,2 % im Durchschnitt im Jahr 2025. Ihre durchschnittliche Kreditlaufzeit beträgt 23 Jahre und 10 Monate, also sechs Monate mehr als der Durchschnitt aller Kreditnehmer.
| Indikator | Ersterwerber | Alle Kreditnehmer |
|---|---|---|
| Anteil der Transaktionen (März 2025 – März 2026) | 44,6 % | – |
| Anteil der Kreditvergabe (April 2026) | 44,9 % | 100 % |
| Durchschnittliche Kreditlaufzeit | 23 Jahre und 10 Monate | 23 Jahre und 4 Monate |
Diese Daten zeigen ein Käuferprofil, das länger kreditfinanziert, um einen oft begrenzten Eigenkapitalanteil auszugleichen. Um Ihre Suche entsprechend Ihrer Situation zu verfeinern, können Sie die Website www.pratiqueimmo.fr besuchen, die Anzeigen und Schätzwerkzeuge für jede Art von Projekt aggregiert.
DPE-Kalender und Mietverbote: ein nicht verhandelbarer Parameter
Jedes Immobilienprojekt, sei es ein Wohnkauf oder eine Mietinvestition, muss den Kalender für energetische Mindeststandards berücksichtigen. Die Fristen sind gesetzlich festgelegt und verändern direkt den Nutzwert einer Immobilie.
Wohnungen der Klasse G: das Verbot seit Januar 2025
Seit dem 1. Januar 2025 gelten Wohnungen der Klasse G im DPE als unzumutbar und können nicht mehr Gegenstand eines neuen Mietvertrags sein. Bestehende Mietverträge bleiben gültig, aber der Mieter kann eine Anpassung der Standards verlangen oder eine Mietminderung gerichtlich durchsetzen.
Der Senat prüft gezielte Ausnahmen (Schwierigkeiten bei Eigentümergemeinschaften, denkmalpflegerische Auflagen), aber bisher wurde kein allgemeines Moratorium beschlossen.
Wohnungen der Klasse F: Frist 2028
Das Verbot wird ab dem 1. Januar 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet. Für einen Investor bedeutet der Kauf einer Wohnung der Klasse F ohne Renovierungsbudget, ein Asset zu erwerben, dessen Mietrendite in weniger als zwei Jahren auf null fallen wird.
- Eine Wohnung der Klasse G kann seit Januar 2025 nicht mehr zur Miete angeboten werden, außer bei bestehenden Mietverträgen.
- Wohnungen der Klasse F werden ab dem 1. Januar 2028 von demselben Verbot betroffen sein.
- Wohnungen der Klasse E folgen am 1. Januar 2034, was mehr Zeit lässt, aber bereits beim Kauf eine Budgetvorausschau erfordert.
Der DPE hat sich von einem einfachen Informationsdokument zu einem Kriterium für die Immobilienbewertung entwickelt. Eine schlecht bewertete Immobilie verliert sowohl ihre Vermietbarkeit als auch ihren Wiederverkaufswert.
Unterschied zwischen Neubau- und Altbauinvestitionen: was der DPE bei der Entscheidungsfindung ändert
Der Altbau hat lange Zeit attraktive Quadratmeterpreise und höhere Bruttorenditen geboten. Diese Gleichung wird durch die Anforderungen an energetische Sanierungen komplizierter.
Eine alte Immobilie der Klassen E oder F benötigt Renovierungsarbeiten, deren Kosten einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen können. Im Gegensatz dazu profitiert eine Neubauimmobilie serienmäßig von einem DPE A oder B, was die Vermietung ohne sofortige Mehrkosten sichert.
| Kriterium | Altbau (Klasse E-F) | Neubau (Klasse A-B) |
|---|---|---|
| Kaufpreis pro m² | In der Regel niedriger | Höher |
| Sanierungsarbeiten zur DPE-Konformität | Vor 2028 (F) oder 2034 (E) einzuplanen | Keine |
| Regulatorisches Mietrisiko | Hoch, wenn nicht renoviert | Kurzfristig null |
| Steuerliche Förderungen verfügbar (2026) | Gesetz Denormandie (Renovierung Altbau) | Keine Pinel-Förderung (eingestellt 2025) |
Das Pinel-System endete im Januar 2025. Für den Altbau bleibt das Gesetz Denormandie das Hauptinstrument zur Steuerentlastung, vorausgesetzt, die Renovierungsarbeiten machen mindestens 25 % der Gesamtkosten der Maßnahme aus. Diese Schwelle erfordert eine präzise Kostenschätzung für die Arbeiten vor der Unterzeichnung des Vorvertrags.
Immobilienbewertung und Marktpreise: Verzerrungen bei der Bewertung vermeiden
Die Mehrheit der gescheiterten Immobilienprojekte scheitert an einer Diskrepanz zwischen dem angezeigten Preis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Online-Schätztools liefern einen Bereich basierend auf vergangenen Transaktionen, aber mehrere Faktoren verfälschen das Ergebnis.
Der DPE hat nun Einfluss auf den Preis. Eine Wohnung der Klassen F oder G in einem angespannten Gebiet erfährt einen Abschlag im Vergleich zu einer vergleichbaren Immobilie der Klassen C oder D. Dieser Abschlag wird nicht immer in den Algorithmen für automatische Schätzungen berücksichtigt.
- Den Preis pro m² mit den tatsächlichen Verkäufen im Viertel vergleichen (DVF-Datenbank der Notare), nicht mit den auf den Anzeigenseiten angezeigten Preisen.
- Die Kosten für die energetische Konformität in den tatsächlichen Erwerbspreis einbeziehen.
- Die Kohärenz zwischen der potenziellen Miete und den geltenden Mietobergrenzen in angespannten Gebieten überprüfen.
Die zuverlässigste Schätzung kombiniert Transaktionsdaten, DPE-Klasse und Renovierungskosten. Eine Immobilie, die unter dem Marktpreis angeboten wird, aber der Klasse G zugeordnet ist, verbirgt oft ein Renovierungsbudget, das den scheinbaren Abschlag aufhebt.
Der Immobilienmarkt von 2026 lässt sich durch drei Filter lesen: die tatsächliche Kreditaufnahmefähigkeit (Laufzeit, Zinssatz, Eigenkapital), die DPE-Anforderung (die schrittweise die energetisch ineffizienten Wohnungen aus dem Mietbestand ausschließt) und die Zuverlässigkeit der Schätzung (die die Verhandlung beeinflusst). Diese drei Daten vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags zu kombinieren, bleibt die sicherste Methode, um einen Kauf zu sichern, sei es zum Wohnen oder zur Investition.
