De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van herstructurering waarin de profielen van kopers, de regelgeving en de kredietvoorwaarden de spelregels hertekenen. Tussen de opkomst van de starters, de deadlines met betrekking tot de DPE en de evolutie van de rentetarieven, welke indicatoren maken het mogelijk om de werkelijke haalbaarheid van een vastgoedproject in 2026 te meten?
Starters en vastgoedkrediet: de cijfers die de markt in 2026 structureren
Starters zijn niet langer een segment onder anderen. Volgens Partners Finances, 44,6 % van de transacties tussen maart 2025 en maart 2026 waren afkomstig van starters, tegenover 38,7 % voor doorstromers. Deze verschuiving houdt de markt in evenwicht terwijl het totale verkoopvolume achterblijft.
Wat betreft de financiering bevestigt de Banque de France (cijfers door Diagogo doorgegeven) deze trend: starters vertegenwoordigden 44,9 % van de productie van woningkredieten zonder heronderhandelingen in april 2026, tegenover 44,2 % gemiddeld in 2025. Hun gemiddelde looptijd van de lening bedraagt 23 jaar en 10 maanden, zes maanden langer dan het gemiddelde van alle leners.
| Indicator | Starters | Totaal aantal leners |
|---|---|---|
| Aandeel van de transacties (maart 2025 – maart 2026) | 44,6 % | – |
| Aandeel van de kredietproductie (april 2026) | 44,9 % | 100 % |
| Gemiddelde looptijd van de lening | 23 jaar en 10 maanden | 23 jaar en 4 maanden |
Deze gegevens onthullen een koperprofiel dat langer leent om een vaak beperkte eigen inbreng te compenseren. Om uw zoektocht te verfijnen op basis van uw situatie, kunt u de website www.pratiqueimmo.fr raadplegen die advertenties en schattingstools aggregeert die zijn aangepast aan elk type project.
DPE-kalender en verhuurverboden: een niet-onderhandelbare parameter geworden
Elk vastgoedproject, of het nu gaat om een residentiële aankoop of een huurinvestering, moet de kalender voor energieprestaties integreren. De deadlines zijn wettelijk vastgesteld en wijzigen direct de gebruikswaarde van een goed.
Woningen geclassificeerd als G: het verbod van kracht sinds januari 2025
Sinds 1 januari 2025 worden woningen die als G zijn geclassificeerd volgens de DPE als onfatsoenlijk beschouwd en kunnen niet meer worden verhuurd onder een nieuw huurcontract. Lopende huurovereenkomsten blijven geldig, maar de huurder kan een conformiteitsaanpassing eisen of een huurverlaging via de rechter verkrijgen.
De Senaat onderzoekt gerichte uitzonderingen (moeilijke VvE’s, erfgoedarchitectonische beperkingen), maar er is tot op heden geen algemene opschorting gestemd.
Woningen geclassificeerd als F: deadline 2028
Het verbod zal uitbreiden naar woningen die als F zijn geclassificeerd op 1 januari 2028. Voor een investeerder betekent het kopen van een F-geclassificeerd goed zonder renovatiebudget dat hij een actief verwerft waarvan de huurinkomsten binnen minder dan twee jaar op nul zullen vallen.
- Een woning geclassificeerd als G kan sinds januari 2025 niet meer worden aangeboden voor verhuur, behalve voor reeds lopende huurovereenkomsten.
- Woningen geclassificeerd als F zullen vanaf 1 januari 2028 onder hetzelfde verbod vallen.
- Woningen geclassificeerd als E volgen op 1 januari 2034, wat meer tijd biedt maar een budgettaire anticipatie vereist vanaf de aankoop.
De DPE is geëvolueerd van een eenvoudig informatief document naar een criterium voor patrimoniale waardering. Een slecht geclassificeerd goed verliest zowel zijn verhuurbaarheid als zijn verkoopwaarde.
Kloof tussen nieuwe en oude huurinvesteringen: wat de DPE verandert in de afweging
Oude woningen hebben lange tijd aantrekkelijke prijzen per vierkante meter en hogere bruto rendementen geboden. Deze vergelijking wordt gecompliceerd door de verplichtingen voor energie-renovatie.
Een oude woning geclassificeerd als E of F vereist renovatiewerkzaamheden waarvan de kosten een aanzienlijk deel van de aankoopprijs kunnen uitmaken. Daarentegen profiteert een nieuw goed van een DPE A of B als standaard, wat de verhuur zonder onmiddellijke meerkosten veiligstelt.
| Criterium | Oud (klasse E-F) | Nieuw (klasse A-B) |
|---|---|---|
| Aankoopprijs per m² | Over het algemeen lager | Hoger |
| Renovatiekosten voor DPE-conformiteit | Te verwachten voor 2028 (F) of 2034 (E) | Geen |
| Regelgevend huurrisico | Hoog als niet gerenoveerd | Geen op korte termijn |
| Toegankelijke fiscale regelingen (2026) | Wet Denormandie (renovatie oud) | Geen Pinel-regeling (stopgezet in 2025) |
De Pinel-regeling is eind januari 2025 beëindigd. Voor oude woningen blijft de wet Denormandie de belangrijkste hefboom voor belastingvermindering, op voorwaarde dat de renovatiewerkzaamheden ten minste 25 % van de totale kosten van de operatie vertegenwoordigen. Deze drempel vereist een nauwkeurige schatting van de renovatiekosten vóór de ondertekening van de compromis.
Vastgoedwaardering en marktprijzen: voorkom waarderingsbias
De meeste vastgoedprojecten die falen, stuiten op een discrepantie tussen de weergegeven prijs en de werkelijke waarde van het goed. Online schattingstools bieden een bereik op basis van eerdere transacties, maar verschillende factoren vervormen het resultaat.
De DPE weegt nu op de prijs. Een woning geclassificeerd als F of G in een gespannen zone ondergaat een korting ten opzichte van een vergelijkbaar goed geclassificeerd als C of D. Deze korting is niet altijd geïntegreerd in de algoritmen voor automatische schatting.
- Vergelijk de prijs per m² met de werkelijke verkopen in de wijk (DVF-database van notarissen), niet met de prijzen die op advertentieportalen worden weergegeven.
- Neem de kosten voor energieconformiteit op in de werkelijke aankoopprijs.
- Controleer de consistentie tussen de potentiële huur en de geldende huurplafonds in gespannen gebieden.
De meest betrouwbare schatting combineert transactiedata, DPE-klasse en renovatiekosten. Een goed dat onder de marktprijs wordt aangeboden maar geclassificeerd is als G, verbergt vaak een renovatiebudget dat de schijnbare korting tenietdoet.
De vastgoedmarkt van 2026 kan worden gelezen door drie filters: de werkelijke leencapaciteit (looptijd, rente, eigen inbreng), de DPE-beperking (die geleidelijk de energieverspillende woningen uit de huurmarkt uitsluit) en de betrouwbaarheid van de schatting (die de onderhandeling beïnvloedt). Deze drie gegevens combineren voordat u een compromis ondertekent, blijft de veiligste methode om een aankoop te beveiligen, of het nu is om er zelf in te wonen of om te investeren.
