Bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung verlangt der Notar eine Reihe von finanziellen und administrativen Dokumenten vor der Unterzeichnung des Vorvertrags. Unter diesen Dokumenten wirft der vorläufige datierte Zustand viele Fragen bei den Verkäufern auf, insbesondere hinsichtlich der Kosten und der Möglichkeit, ihn selbst anhand einer kostenlosen Vorlage zu erstellen.
Artikel L.721-2 des Bau- und Wohnungsrechts (CCH) verpflichtet zur Übermittlung präziser Informationen an den Käufer, schreibt jedoch keinen bestimmten Produktionskanal vor. Diese Diskrepanz zwischen dem obligatorischen Inhalt und der Freiheit der Form verdient eine sachliche Prüfung.
Kosten des vorläufigen datierten Zustands je nach Produktionsweise: Vergleichstabelle
Der Verwalter berechnet in der Regel die Erstellung des vorläufigen datierten Zustands als besondere Dienstleistung. Im Gegensatz dazu kann der Verkäufer die Informationen selbst aus den bereits vorhandenen Eigentumsunterlagen zusammenstellen. Die folgende Tabelle fasst die festgestellten Unterschiede zusammen.
| Produktionsweise | Ungefähre Kosten | Durchschnittliche Frist | Risiko der Unvollständigkeit |
|---|---|---|---|
| Professioneller Verwalter | Variabel, oft mehrere Hundert Euro | 1 bis 3 Wochen | Niedrig (direkter Zugang zu den Buchhaltungsdaten) |
| Kostenlose Vorlage, ausgefüllt vom Verkäufer | Kostenlos | Einige Tage (wenn Dokumente verfügbar sind) | Mäßig (abhängig von der Vollständigkeit der vorhandenen Unterlagen) |
| Spezialisierter Online-Anbieter | Niedriger als beim Verwalter, variabel je nach Angebot | Einige Tage | Mäßig bis niedrig |
Der Kostenunterschied ist der erste Faktor, der Verkäufer zu einer kostenlosen Vorlage drängt. Für den datierten Zustand (ein separates Dokument, das für die notarielle Beurkundung erstellt wird) ist der Preis auf 380 Euro inkl. MwSt. begrenzt. Der vorläufige datierte Zustand hingegen hat keine gesetzliche Obergrenze, was die manchmal hohen Rechnungen bestimmter Verwalter erklärt.
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Vorläufiger datierter Zustand: gesetzliche Verpflichtung zum Inhalt, keine Form
Das ALUR-Gesetz hat die Informationspflicht gegenüber dem Käufer eines Eigentumsanteils verstärkt. Artikel L.721-2 des CCH listet die Dokumente und Daten auf, die vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags übermittelt werden müssen. Allerdings verlangt keine gesetzliche Bestimmung, dass der vorläufige datierte Zustand vom Verwalter erstellt wird.
Die Notare selbst bestätigen dies: Der Verkäufer kann die erforderlichen Elemente auf eigene Faust zusammenstellen, sofern das Dokument vollständig und korrekt ist. Der vorläufige datierte Zustand hat zudem keine gesetzliche Existenz als standardisiertes Formular. Es handelt sich um eine berufliche Praxis, die die gesetzlich geforderten Informationen unter einem einheitlichen Titel zusammenfasst.
Die praktische Konsequenz ist direkt: Eine korrekt ausgefüllte kostenlose Vorlage erfüllt die gleiche Funktion wie ein vom Verwalter in Rechnung gestelltes Dokument. Die Schwierigkeit liegt nicht in der Form, sondern in der Fähigkeit des Verkäufers, zuverlässige Daten zu sammeln.
Was das Dokument enthalten muss
- Die Höhe der laufenden Kosten des Haushaltsplans und der außerplanmäßigen Kosten, die dem verkauften Anteil zugeordnet sind, für die letzten beiden Geschäftsjahre
- Den Stand der ausstehenden Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft und etwaige Schulden des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft
- Die Beträge, die der Käufer möglicherweise an die Gemeinschaft schuldet (Anteil am Instandhaltungsfonds, beschlossene Mittelabrufe, die noch nicht fällig sind)
- Die laufenden Gerichtsverfahren, an denen die Eigentümergemeinschaft beteiligt ist
- Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Fehlt eine dieser Informationen bei der Unterzeichnung des Vorvertrags, beginnt die Widerrufsfrist des Käufers nicht zu laufen. Das ist das eigentliche Risiko eines unvollständigen Dokuments, weit mehr als seine Form oder sein Aussteller.
Abrechnung des Verwalters: eine anfechtbare Dienstleistung, wenn sie nicht im Vertrag steht
Mehrere Verwalter berechnen den vorläufigen datierten Zustand als besondere Dienstleistung, manchmal ohne dass dieser Posten ausdrücklich im Verwaltervertrag aufgeführt ist. Eine nicht im Verwaltervertrag vorgesehene Abrechnung kann rechtlich vom verkaufenden Eigentümer angefochten werden.
Die Liste der zulässigen besonderen Dienstleistungen ist geregelt. Wenn der Verwaltervertrag die Erstellung des vorläufigen datierten Zustands nicht unter den abrechnungsfähigen Dienstleistungen erwähnt, hat der Eigentümer das Recht, die Abrechnung abzulehnen oder nachträglich anzufechten.
Dieser vertragliche Punkt ist weitgehend unbekannt. Vor der Zahlung ermöglicht eine Überprüfung des aktuellen Verwaltervertrags zu erkennen, ob die Dienstleistung legitim ist oder ob es sich um eine missbräuchliche Abrechnung handelt. Im letzteren Fall wird die Erstellung des Dokuments selbst anhand einer kostenlosen Vorlage zu einer nicht nur wirtschaftlichen, sondern auch rechtlich fundierten Alternative.
Gültigkeit des vorläufigen datierten Zustands: ein vergängliches Dokument
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Gültigkeitsdauer für den vorläufigen datierten Zustand. In der Praxis ist das Dokument nur bis zum Eintreten eines neuen Ereignisses vollständig relevant: Durchführung einer Eigentümerversammlung, Beschluss von Arbeiten, Änderung des Haushaltsplans oder Änderungen bei den ausstehenden Zahlungen.
Ein vorläufiger datierter Zustand, der drei Monate vor der Unterzeichnung des Vorvertrags erstellt wurde, kann daher obsolet sein, wenn in der Zwischenzeit eine Eigentümerversammlung stattgefunden hat. Der Verkäufer, der eine kostenlose Vorlage verwendet, muss diese zeitliche Einschränkung berücksichtigen und das Dokument bei Bedarf aktualisieren.
Diese implizite Verfallsfrist wirkt sich auch gegen den Verwalter aus: Ein vorläufiger datierter Zustand, der mehrere Hundert Euro kostet, aber zu früh erstellt wurde, verliert seine Relevanz im gleichen Maße wie ein kostenloses Dokument.
Kostenlose Vorlage des vorläufigen datierten Zustands: die Bedingungen für die Akzeptanz durch den Notar
Der Notar kann einen vorläufigen datierten Zustand nicht allein mit der Begründung ablehnen, dass er nicht vom Verwalter erstellt wurde. Er überprüft jedoch die Vollständigkeit der Informationen gemäß Artikel L.721-2 des CCH. Ein lückenhaftes Dokument wird zurückgewiesen, unabhängig von seinem Aussteller.
Damit eine vom Verkäufer ausgefüllte kostenlose Vorlage ohne Vorbehalte akzeptiert wird, müssen drei Bedingungen erfüllt sein. Der Verkäufer muss über die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen verfügen. Er muss Zugang zu den individuellen Kostenabrechnungen und dem genehmigten Haushaltsplan haben. Schließlich muss er die genaue Situation seiner Zahlungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft kennen.
Fehlt eines dieser Dokumente, muss der Verkäufer in jedem Fall den Verwalter um Unterstützung bitten, was teilweise Kosten verursachen kann. Die kostenlose Vorlage funktioniert daher besser für Eigentümer, die mit ihren Zahlungen auf dem Laufenden sind, ihre Unterlagen aufbewahren und die Eigentümerversammlungen verfolgen.
Der kostenlose vorläufige datierte Zustand ist weder ein Gadget noch eine universelle Lösung. Seine Relevanz hängt vollständig von der Dokumentationsgenauigkeit des Verkäufers und dem Zeitplan des Verkaufs im Verhältnis zu den Ereignissen der Eigentümergemeinschaft ab.
