Durante la venta de un apartamento en propiedad horizontal, el notario solicita un conjunto de documentos financieros y administrativos antes de la firma del compromiso. Entre ellos, el preestado datado concentra una buena parte de las interrogantes de los vendedores, especialmente sobre su costo y sobre la posibilidad de elaborarlo uno mismo a partir de un modelo gratuito.
El artículo L.721-2 del Código de la construcción y de la vivienda (CCH) impone la transmisión de información precisa al comprador, pero no prescribe ningún canal de producción. Esta discrepancia entre el contenido obligatorio y la libertad de forma merece un examen factual.
Costo del preestado datado según el modo de producción: tabla comparativa
El administrador generalmente cobra la producción del preestado datado como un servicio particular. En cambio, el vendedor puede compilar la información por sí mismo a partir de los documentos de propiedad horizontal que ya posee. La tabla a continuación resume las diferencias observadas.
| Modo de producción | Costo indicativo | Plazo medio | Riesgo de incompletitud |
|---|---|---|---|
| Administrador profesional | Variable, a menudo varios cientos de euros | 1 a 3 semanas | Bajo (acceso directo a los datos contables) |
| Modelo gratuito completado por el vendedor | Gratuito | Unos días (si los documentos están disponibles) | Moderado (depende de la completitud de los documentos en posesión) |
| Proveedor en línea especializado | Inferior al administrador, variable según la oferta | Unos días | Moderado a bajo |
La diferencia de costo es el primer factor que impulsa a los vendedores hacia un modelo gratuito. Para el estado datado (documento distinto, producido para el acto auténtico), el precio está limitado a 380 euros IVA incluido. El preestado datado, en cambio, no tiene ningún límite legal, lo que explica las facturaciones a veces elevadas de ciertos administradores.
Un análisis detallado de esta cuestión se ofrece en el sitio letopimmobilier.com, que desmenuza la utilidad real del modelo gratuito en el marco de una venta de apartamento.
Preestado datado: obligación legal de contenido, no de forma
La ley ALUR ha reforzado la información que se debe al comprador de una unidad de propiedad horizontal. El artículo L.721-2 del CCH enumera los documentos y datos que deben transmitirse antes de la firma del compromiso de venta. Sin embargo, ninguna disposición legal impone que el preestado datado sea elaborado por el administrador.
Los notarios mismos lo confirman: el vendedor puede reunir los elementos requeridos por sus propios medios, siempre que el documento sea completo y exacto. De hecho, el preestado datado no tiene existencia legal como formulario normado. Es un uso profesional que agrupa bajo un mismo título la información exigida por la ley.
La consecuencia práctica es directa: un modelo gratuito correctamente completado cumple la misma función que un documento facturado por el administrador. La dificultad no reside en la forma, sino en la capacidad del vendedor para reunir datos fiables.
Lo que el documento debe contener
- El monto de los gastos corrientes del presupuesto previsional y de los gastos fuera de presupuesto asociados a la unidad vendida, para los dos últimos ejercicios
- El estado de los impagos de gastos dentro del sindicato de copropietarios y las posibles deudas del vendedor hacia el sindicato
- Las sumas que pueden ser debidas al sindicato por el comprador (parte del fondo de obras, llamadas de fondos votadas aún no exigibles)
- Los procedimientos judiciales en curso que involucren al sindicato de copropietarios
- Las actas de las tres últimas asambleas generales
Si falta alguna de esta información al momento de la firma del compromiso, el plazo de retractación del comprador no comienza a contar. Este es el verdadero riesgo de un documento incompleto, mucho más que su forma o su emisor.
Facturación del administrador: un servicio cuestionable si no está en el contrato
Varios administradores facturan el preestado datado como un servicio particular, a veces sin que la línea figure explícitamente en el contrato de administración. Sin embargo, una facturación no prevista en el contrato de administración puede ser jurídicamente impugnada por el copropietario vendedor.
La lista de servicios particulares autorizados está regulada. Si el contrato de administración no menciona la producción del preestado datado entre los servicios facturables, el copropietario tiene derecho a rechazar la facturación o a impugnarla posteriormente.
Este punto contractual sigue siendo ampliamente desconocido. Antes de pagar, verificar el contrato de administración vigente permite identificar si el servicio es legítimo o si se trata de una facturación abusiva. En el segundo caso, producir el documento uno mismo a partir de un modelo gratuito se convierte en una alternativa no solo económica, sino también legalmente fundamentada.
Validez del preestado datado: un documento perecedero
No se establece ninguna duración legal de validez por los textos para el preestado datado. En la práctica, el documento solo es plenamente relevante hasta que ocurre un hecho nuevo: celebración de una asamblea general, votación de obras, modificación del presupuesto previsional o cambio en los impagos.
Un preestado datado redactado tres meses antes de la firma del compromiso puede, por lo tanto, estar obsoleto si se ha celebrado una asamblea general entre tanto. El vendedor que utiliza un modelo gratuito debe integrar esta limitación temporal y actualizar el documento si es necesario.
Esta caducidad implícita también juega en contra del administrador: un preestado datado facturado a varios cientos de euros pero producido demasiado pronto pierde su relevancia al mismo ritmo que un documento gratuito.
Modelo gratuito de preestado datado: las condiciones para que sea aceptado por el notario
El notario no puede rechazar un preestado datado únicamente porque no ha sido producido por el administrador. Sin embargo, verifica la completitud de la información de acuerdo con el artículo L.721-2 del CCH. Un documento incompleto será devuelto, independientemente de su emisor.
Para que un modelo gratuito completado por el vendedor sea aceptado sin reservas, deben cumplirse tres condiciones. El vendedor debe disponer de las actas de las tres últimas asambleas generales. Debe tener acceso a los extractos de gastos individuales y al presupuesto previsional votado. Finalmente, debe conocer la situación exacta de sus pagos respecto al sindicato de copropietarios.
Si falta alguno de estos documentos, el vendedor deberá de todos modos solicitar al administrador, lo que puede generar costos parciales. El modelo gratuito funciona, por lo tanto, mejor para los copropietarios al día con sus gastos, que conservan sus documentos y siguen las asambleas generales.
El preestado datado gratuito no es ni un gadget ni una solución universal. Su relevancia depende completamente de la rigurosidad documental del vendedor y del calendario de la venta en relación con los eventos de la propiedad horizontal.
