Durante la vendita di un appartamento in condominio, il notaio richiede un insieme di documenti finanziari e amministrativi prima della firma del compromesso. Tra questi, il pre-stato datato concentra una buona parte delle domande dei venditori, in particolare sul suo costo e sulla possibilità di produrlo autonomamente a partire da un modello gratuito.
L’articolo L.721-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione (CCH) impone la trasmissione di informazioni precise all’acquirente, ma non prescrive alcun canale di produzione. Questa discrepanza tra il contenuto obbligatorio e la libertà di forma merita un esame fattuale.
Costo del pre-stato datato secondo il modo di produzione: tabella comparativa
Il amministratore di condominio generalmente fattura la produzione del pre-stato datato come prestazione particolare. Al contrario, il venditore può compilare autonomamente le informazioni a partire dai documenti di condominio che già possiede. La tabella qui sotto riassume le differenze riscontrate.
| Modo di produzione | Costo indicativo | Tempo medio | Rischio di incompletezza |
|---|---|---|---|
| Amministratore professionale | Variabile, spesso diverse centinaia di euro | 1 a 3 settimane | Basso (accesso diretto ai dati contabili) |
| Modello gratuito compilato dal venditore | Gratuito | Qualche giorno (se i documenti sono disponibili) | Moderato (dipende dalla completezza dei documenti in possesso) |
| Fornitore online specializzato | Inferiore all’amministratore, variabile a seconda dell’offerta | Qualche giorno | Moderato a basso |
La differenza di costo è il primo fattore che spinge i venditori verso un modello gratuito. Per lo stato datato (documento distinto, prodotto per l’atto autentico), il prezzo è fissato a 380 euro IVA inclusa. Il pre-stato datato, invece, non beneficia di alcun tetto legale, il che spiega le fatturazioni a volte elevate di alcuni amministratori.
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Pre-stato datato: obbligo legale di contenuto, non di forma
La legge ALUR ha rafforzato l’informazione dovuta all’acquirente di un’unità di condominio. L’articolo L.721-2 del CCH elenca i documenti e i dati da trasmettere prima della firma del compromesso di vendita. Tuttavia, nessuna disposizione legale impone che il pre-stato datato sia redatto dall’amministratore.
I notai stessi lo confermano: il venditore può raccogliere gli elementi richiesti con i propri mezzi, a condizione che il documento sia completo e preciso. Il pre-stato datato non ha inoltre esistenza legale come modulo standardizzato. È un uso professionale che raggruppa sotto un unico titolo le informazioni richieste dalla legge.
La conseguenza pratica è diretta: un modello gratuito correttamente compilato svolge la stessa funzione di un documento fatturato dall’amministratore. La difficoltà non risiede nella forma, ma nella capacità del venditore di raccogliere dati affidabili.
Ciò che il documento deve contenere
- Il montante delle spese correnti del bilancio preventivo e delle spese straordinarie collegate all’unità venduta, per gli ultimi due esercizi
- Lo stato dei crediti insoluti all’interno del sindacato dei condomini e i eventuali debiti del venditore nei confronti del sindacato
- Le somme che potrebbero essere dovute al sindacato dall’acquirente (quota del fondo lavori, richieste di fondi votate non ancora esigibili)
- Le procedure legali in corso che coinvolgono il sindacato dei condomini
- I verbali delle ultime tre assemblee generali
Se una di queste informazioni manca al momento della firma del compromesso, il termine di recesso dell’acquirente non inizia a decorrere. Questo è il vero rischio di un documento incompleto, ben più della sua forma o del suo emittente.
Fatturazione dell’amministratore: una prestazione contestabile se non prevista nel contratto
Alcuni amministratori fatturano il pre-stato datato come prestazione particolare, talvolta senza che la voce sia esplicitamente presente nel contratto di amministrazione. Tuttavia, una fatturazione non prevista nel contratto di amministrazione può essere contestata legalmente dal condomino venditore.
La lista delle prestazioni particolari autorizzate è regolamentata. Se il contratto di amministrazione non menziona la produzione del pre-stato datato tra le prestazioni fatturabili, il condomino ha il diritto di rifiutare la fatturazione o di contestarla successivamente.
Questo punto contrattuale rimane ampiamente sconosciuto. Prima di pagare, verificare il contratto di amministrazione in vigore consente di identificare se la prestazione è legittima o se rientra in una fatturazione abusiva. Nel secondo caso, produrre il documento autonomamente a partire da un modello gratuito diventa un’alternativa non solo economica, ma anche giuridicamente fondata.
Validità del pre-stato datato: un documento deperibile
Nessuna durata legale di validità è fissata dai testi per il pre-stato datato. In pratica, il documento è pienamente pertinente solo fino all’insorgere di un fatto nuovo: convocazione di un’assemblea generale, voto di lavori, modifica del bilancio preventivo o cambiamento negli insoluti.
Un pre-stato datato redatto tre mesi prima della firma del compromesso può quindi risultare obsoleto se nel frattempo si è tenuta un’assemblea generale. Il venditore che utilizza un modello gratuito deve tenere conto di questa costrizione temporale e aggiornare il documento se necessario.
Questa scadenza implicita gioca anche contro l’amministratore: un pre-stato datato fatturato diverse centinaia di euro ma prodotto troppo presto perde la sua pertinenza allo stesso ritmo di un documento gratuito.
Modello gratuito di pre-stato datato: le condizioni affinché sia accettato dal notaio
Il notaio non può rifiutare un pre-stato datato solo perché non è stato prodotto dall’amministratore. Tuttavia, verifica la completezza delle informazioni in base all’articolo L.721-2 del CCH. Un documento lacunoso sarà restituito, indipendentemente dal suo emittente.
Affinché un modello gratuito compilato dal venditore sia accettato senza riserve, devono essere soddisfatte tre condizioni. Il venditore deve disporre dei verbali delle ultime tre assemblee generali. Deve avere accesso ai rendiconti delle spese individuali e al bilancio preventivo votato. Infine, deve conoscere la situazione esatta dei suoi pagamenti nei confronti del sindacato dei condomini.
Se uno di questi documenti manca, il venditore dovrà comunque richiedere l’amministratore, il che può comportare costi parziali. Il modello gratuito funziona quindi meglio per i condomini in regola con le loro spese, che conservano i loro documenti e seguono le assemblee generali.
Il pre-stato datato gratuito non è né un gadget né una soluzione universale. La sua pertinenza dipende interamente dalla rigorosità documentale del venditore e dal calendario della vendita rispetto agli eventi del condominio.
