Durante a venda de um apartamento em condomínio, o notário solicita um conjunto de documentos financeiros e administrativos antes da assinatura do compromisso. Entre eles, o pré-estado datado concentra uma boa parte das interrogações dos vendedores, especialmente sobre seu custo e sobre a possibilidade de produzi-lo por conta própria a partir de um modelo gratuito.
O artigo L.721-2 do Código da Construção e da Habitação (CCH) impõe a transmissão de informações precisas ao adquirente, mas não prescreve nenhum canal de produção. Essa discrepância entre o conteúdo obrigatório e a liberdade de forma merece um exame factual.
Custo do pré-estado datado segundo o modo de produção: tabela comparativa
O síndico geralmente cobra a produção do pré-estado datado como uma prestação particular. Em contrapartida, o vendedor pode compilar as informações por conta própria a partir dos documentos do condomínio que já possui. A tabela abaixo resume as diferenças constatadas.
| Modo de produção | Custo indicativo | Prazo médio | Risco de incompletude |
|---|---|---|---|
| Síndico profissional | Variável, muitas vezes várias centenas de euros | 1 a 3 semanas | Baixo (acesso direto aos dados contábeis) |
| Modelo gratuito preenchido pelo vendedor | Gratuito | Alguns dias (se os documentos estiverem disponíveis) | Moderado (depende da completude dos documentos detidos) |
| Prestador online especializado | Inferior ao síndico, variável conforme a oferta | Alguns dias | Moderado a baixo |
A discrepância de custo é o primeiro fator que leva os vendedores a optar por um modelo gratuito. Para o estado datado (documento distinto, produzido para o ato autêntico), o preço é limitado a 380 euros com IVA. O pré-estado datado, por sua vez, não possui nenhum teto legal, o que explica as cobranças às vezes elevadas de alguns síndicos.
Uma análise detalhada dessa questão é proposta em o site letopimmobilier.com, que analisa a utilidade real do modelo gratuito no contexto de uma venda de apartamento.
Pré-estado datado: obrigação legal de conteúdo, não de forma
A lei ALUR reforçou a informação devida ao adquirente de uma unidade de condomínio. O artigo L.721-2 do CCH lista os documentos e dados a serem transmitidos antes da assinatura do compromisso de venda. Por outro lado, nenhuma disposição legal impõe que o pré-estado datado seja elaborado pelo síndico.
Os notários confirmam isso: o vendedor pode reunir os elementos exigidos por seus próprios meios, desde que o documento seja completo e exato. O pré-estado datado, aliás, não possui existência legal como um formulário normatizado. É um uso profissional que agrupa sob um mesmo título as informações exigidas pela lei.
A consequência prática é direta: um modelo gratuito corretamente preenchido cumpre a mesma função que um documento cobrado pelo síndico. A dificuldade não reside na forma, mas na capacidade do vendedor de reunir dados confiáveis.
O que o documento deve conter
- O valor das taxas correntes do orçamento previsional e das taxas fora do orçamento relacionadas à unidade vendida, para os dois últimos exercícios
- A situação das taxas em atraso dentro do sindicato dos coproprietários e eventuais dívidas do vendedor para com o sindicato
- As quantias que podem ser devidas ao sindicato pelo adquirente (quota do fundo de obras, chamadas de fundos votadas ainda não exigíveis)
- Os processos judiciais em andamento envolvendo o sindicato dos coproprietários
- As atas das três últimas assembleias gerais
Se uma dessas informações faltar na assinatura do compromisso, o prazo de arrependimento do adquirente não começa a contar. Esse é o verdadeiro risco de um documento incompleto, muito mais do que sua forma ou seu emissor.
Faturamento do síndico: uma prestação contestável se não estiver no contrato
Vários síndicos cobram o pré-estado datado como uma prestação particular, às vezes sem que a linha figure explicitamente no contrato de síndico. No entanto, uma cobrança não prevista no contrato de síndico pode ser contestada juridicamente pelo coproprietário vendedor.
A lista das prestações particulares autorizadas é regulamentada. Se o contrato de síndico não menciona a produção do pré-estado datado entre as prestações cobradas, o coproprietário tem o direito de recusar a cobrança ou contestá-la posteriormente.
Esse ponto contratual permanece amplamente desconhecido. Antes de pagar, verificar o contrato de síndico em vigor permite identificar se a prestação é legítima ou se se trata de uma cobrança abusiva. Neste último caso, produzir o documento por conta própria a partir de um modelo gratuito torna-se uma alternativa não apenas econômica, mas também fundamentada em direito.
Validade do pré-estado datado: um documento perecível
Não há duração legal de validade fixada pelos textos para o pré-estado datado. Na prática, o documento só é plenamente relevante até a ocorrência de um fato novo: realização de uma assembleia geral, votação de obras, modificação do orçamento previsional ou mudança nas taxas em atraso.
Um pré-estado datado elaborado três meses antes da assinatura do compromisso pode, portanto, estar obsoleto se uma assembleia geral foi realizada nesse meio tempo. O vendedor que utiliza um modelo gratuito deve considerar essa restrição temporal e atualizar o documento se necessário.
Essa perecibilidade implícita também joga contra o síndico: um pré-estado datado cobrado por várias centenas de euros, mas produzido muito cedo, perde sua relevância na mesma proporção que um documento gratuito.
Modelo gratuito de pré-estado datado: as condições para que seja aceito pelo notário
O notário não pode recusar um pré-estado datado apenas porque não foi produzido pelo síndico. No entanto, ele verifica a completude das informações em relação ao artigo L.721-2 do CCH. Um documento lacunoso será devolvido, independentemente de seu emissor.
Para que um modelo gratuito preenchido pelo vendedor seja aceito sem reservas, três condições devem ser atendidas. O vendedor deve dispor das atas das três últimas assembleias gerais. Ele deve ter acesso aos extratos de taxas individuais e ao orçamento previsional votado. Por fim, ele deve conhecer a situação exata de seus pagamentos em relação ao sindicato dos coproprietários.
Se uma dessas peças faltar, o vendedor terá de qualquer forma solicitar o síndico, o que pode gerar custos parciais. O modelo gratuito funciona, portanto, melhor para os coproprietários que estão em dia com suas taxas, que mantêm seus documentos e acompanham as assembleias gerais.
O pré-estado datado gratuito não é um gadget nem uma solução universal. Sua relevância depende inteiramente da rigorosidade documental do vendedor e do calendário da venda em relação aos eventos do condomínio.
